无锡太湖学院楼宇物业管理规范
一、总则
为做好无锡太湖学院楼宇的综合物业管理，进一步提高学校物业管理水平和服务质量，保证教学、科研工作的正常开展，为广大师生员工提供一个文明、整洁、舒适的学习工作环境，特制定本规范。
本规范所称楼宇物业管理是指学校以公开招标的方式聘用社会物业管理企业和校内市场化运作的后勤实体，按照物业服务合同约定，对学校各楼宇及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
二、楼宇物业管理服务事项
（一）公共设施日常维修养护管理工作。负责包括建筑物、构筑物、给排水设施设备、家具日常维护养护管理工作制度的建立、执行。定期检查养护，及时更新修缮，保证正常使用。确保楼宇良好完整。
（二）环境卫生保洁管理服务。负责建立环境卫生标准并承担包括门厅（含门前三包、学校卫生包干区）、公共通道、电梯轿厢、电线（缆）桥架、洗手间、停车库、内墙面、庭院内的清洁卫生工作以及垃圾收集等。
（三）教室（含计算机房、云平台教室、翻转课堂、录播室、多媒体教室、阶梯教室）、教师休息室、会议室、报告厅等。
（四）绿化养护管理服务。负责门前三包范围内以及庭院内绿地的养护与管理工作（其维保期内的绿化养护工作由施工方负责），以及学校布置的突击性绿植摆放任务。
（五）楼宇物业管理档案。管理与楼宇物业相关的图纸以及行文的各类记录、资料、制度等。
（六）安全护卫秩序管理服务。负责维护正常的教学秩序、工作秩序、生活秩序。做好楼宇的安全值班、安全巡视，设施、设备、固定资产的防盗窃、消防安全、区域内的交通安全，机动车与非机动车停放秩序的管理服务。建立、执行各项工作制度。
（七）其它属于物业管理范围内的管理服务以及学校临时委托的管理服务。
三、楼宇物业管理服务要求和标准
（一）公共设施设备的日常维修、养护管理工作
1.编制《维修受理和业务处理图》，以全天候接待报修和加强流动巡视检查相结合的原则，主动做好服务工作。
2.维修不影响教学和正常的工作，随报随修，一般维修不过夜，特殊报修先作应急处理，在维修中遇到特殊疑难问题时，应及时向学校后勤分管领导汇报。
3.公共设施管理：做好大楼的房屋、门窗、办公家具、课桌椅、讲台、黑板、供水供电等公共设施的零星维修与保养工作，并做好运行记录，确保完好；做好节能管理工作：室外化粪池无外溢，如发现外溢及时通知环卫所进行处理。
4.附件1《维修管理服务工作操作要求、质量标准》
（二）卫生保洁管理服务工作
1.管理区域和大楼内，公共卫生清扫拖净每日两次以上，地面、楼梯无灰尘、无痰迹、无杂物、无积水（遇卫生打扫拖地和下雨积水时必须设置“小心防滑”的警示牌，防止发生意外事故）；墙面及天花板无污迹、无蜘蛛网、无吊灰；门窗、楼梯扶手等清洁明亮；洗手间厕所无臭味异味、无尿垢、畅通无堵塞；垃圾实行袋装并及时清运至指定地点。
2.教室、教师休息室管理：保证教室按课表安排正常使用，保持教室、教师休息室清洁、卫生，设施排列摆放整齐统一，按时开关门窗、水电，清除课桌内的垃圾、课桌文化，保持墙面整洁，保证教室粉笔、黑板擦和教师休息室开水供应。
3.噪声污染管理：加强物业管理服务范围的噪声污染管理，及时制止产生环境噪声污染的行为，确保正常的教学科研办公学习和生活不受干扰。
4.附件2《卫生保洁管理服务操作要求、质量标准》
（三）绿化养护管理服务工作
1.在维保期间内由后勤基建处授权督促施工方做好管理区域内的绿化养护和设施的管理工作，对施工方不尽责的情况及时反馈学校后勤基建处，做好爱绿护绿的宣传教育，劝阻无关人员不进入绿化带。
2.清扫绿化区域内的各种丢弃物。
3.绿地整洁、美观、四季常青，绿地设施完好无缺。
4.附件3《绿化养护管理服务工作操作要求、质量标准》
（四）楼宇安全护卫、秩序管理服务工作
1.实行24小时值班制度，建立大件物品出门登记制度和来访登记制度，确保楼宇区域及设施、设备、固定资产的安全。
2.早7：00-晚9：00在师生出入高峰期，确保教学楼、院（系）实验楼门道安全、畅通。其余时间有有利于安全的前提下，保证教学、科研、办公人员以及学生的正常出入。
3.消防设施管理：负责各楼宇区域的消防安全，接受学校保卫处有关消防安全工作的指导，经常检查消防器材设备，确保处于完好状态；检查消防通道，时刻保持畅通；及时纠正违章，消除火灾隐患；对于自身不能消除的隐患及时书面通知学校保卫部门。按规定配合保卫部门对消防器材进行定期检查和保养。
4.教学设备的管理，负责做好教室教学设备的安全检查。
（五）其它管理服务工作
1.按物业管理规范要求，做好属于物业管理范围内的管理服务工作和学校临时委托的应急工作。
2.建立对各种意外事故（消防、防盗、防洪、防冻、公共卫生）的应急处置机制及预案，及时发现和处理各种安全隐患，迅速、有效、妥善地处理突发事件。
3.根据物业管理的内容和要求，按照服务、管理、育人三位一体的原则制定相应的管理计划，建立和完善物业管理服务的有效机制、做到规范制度、规范管理、规范服务，积极开展优质服务和精神文明创建活动，形成良好的育人和教学环境。
4.室内外指示标牌、广告牌、公告牌、宣传标语、横幅按规定统一设置，保持楼宇（区域）整洁、统一、美观、无安全隐患或破损。
5.保持公共部位、公共设施、设备使用功能完整，无擅自占用或改变用途现象，空调室外机安装要规范统一位置，并按申报程序办理报批手续。
6.搞好楼宇物业管理，做好宣传教育工作，积极争取各方面的关心支持和配合，努力营造良好的工作环境。
7.坚持“以师生为本”的原则，坚持人性化管理和人性化服务的原则，重视做好物业管理和服务人员的思想教育工作。提高管理和服务人员的管理服务素质和水平。牢固树立“窗口”和“形象”意识，以优美的环境、优良的作风、优质的服务，让师生满意。
四、楼宇物业管理的检查与考核
（一）考核依据
依照楼宇物业管理委托合同书，甲方的招标文件要求和乙方的服务承诺。
（二）考核对象
学校经过招标的物业管理乙方和委托管理的乙方。
（三）检查考核的办法和时间
采用综合考核评分法。综合考核分由平时检查分、定期考核分和满意率调查分三项按规定比例构成。
1.平时检查：每月二次，满分为100分，年终取每次检查的平均分，其分值在综合考核中占30%，检查时间为每月的上旬和下旬，由后勤基建处负责。
2.定期考核：分季度考核和年终考核。①季度考核：每季度一次，满分为100分，年终取每次考核的平均值，其分值在综合考核分中占40%。考核时间为每季度的最后一周，由后勤基建处会同楼宇使用部门进行考核。②年终考核包括季度考核，满意率调查和座谈会。
3.满意率调查：每学期一次，由后勤基建处采取发放满意率调查表或召开楼宇使用部门、师生座谈会两种形式。满意和基本满意的和为最终满意率得分，年终取每次考核的平均分，其分值在综合考核中占30%，考核时间为每学期末。
（四）考核评分标准
考核评分标准见附表。
（五）考核、检查结果的处理与评定
根据平时考核、定期考核和满意率调查的结果，对存在的问题，甲方以书面形式发给乙方整改通知书，要求乙方限期整改。
年终的综合考核结果分为三个等级，综合考核得91分-100分为合格，得81-90分为基本合格，80分以下（包括80分）为不合格，综合考核结果为不合格时，视乙方违约。
